Najem okazjonalny – czym jest i dlaczego warto go rozważyć?
Wynajem mieszkania to świetny sposób na dodatkowy dochód, ale wiąże się też z pewnym ryzykiem. Właściciele nieruchomości często obawiają się problemów z najemcami, którzy nie płacą czynszu lub nie chcą opuścić lokalu po zakończeniu umowy. Jednym z rozwiązań minimalizujących to ryzyko jest najem okazjonalny – specjalna forma wynajmu, która daje właścicielowi większą ochronę prawną. Na czym dokładnie polega i jakie są jego kluczowe zasady?
Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu, który mogą zawrzeć tylko osoby prywatne (nie dotyczy firm). Wprowadza on dodatkowe zabezpieczenia dla właściciela, przede wszystkim w zakresie szybszej eksmisji najemcy, jeśli ten nie wywiązuje się z umowy.
Podstawą prawną jest ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 19a-19e), która pozwala na zastosowanie uproszczonej procedury eksmisyjnej, bez konieczności czekania na przydział lokalu socjalnego. To kluczowa różnica w porównaniu do standardowego najmu.
Jakie warunki musi spełniać umowa najmu okazjonalnego?
Aby najem okazjonalny był skuteczny, umowa musi zawierać dodatkowe elementy, których nie ma w standardowym najmie. Są to:
- Oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – podpisane u notariusza (art. 777 KPC). Dzięki temu w przypadku problemów właściciel może szybciej odzyskać lokal.
- Wskazanie adresu, pod który najemca może się wyprowadzić – najemca musi podać inne miejsce, gdzie może zamieszkać w razie eksmisji.
- Oświadczenie właściciela tego lokalu – osoba, która udostępnia najemcy swój adres, musi potwierdzić na piśmie, że zgadza się na jego ewentualne zamieszkanie.
- Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego – właściciel ma na to 14 dni od podpisania umowy.
Brak któregoś z tych elementów sprawia, że umowa traci swój „okazjonalny” charakter i podlega standardowym przepisom o najmie.
Zalety najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny z roku na rok zyskuje na popularności, ponieważ oferuje większe bezpieczeństwo dla właściciela lokalu. Do jego najważniejszych zalet należą:
- Szybsza eksmisja problematycznego lokatora – w przypadku zaległości w płatnościach lub innych naruszeń umowy właściciel może skierować sprawę do sądu, a następnie uruchomić procedurę eksmisji bez konieczności zapewnienia najemcy lokalu zastępczego.
- Brak prawa do lokalu socjalnego – przy zwykłym najmie sąd może orzec o przyznaniu lokalu socjalnego, co znacząco wydłuża procedurę eksmisji. W przypadku najmu okazjonalnego takie prawo nie przysługuje.
- Większa kontrola nad najemcą – konieczność wskazania adresu do wyprowadzki i podpisania oświadczenia u notariusza sprawia, że najemcy bardziej dbają o przestrzeganie umowy.
Czy najem okazjonalny ma jakieś wady?
Choć ten rodzaj najmu oferuje większe bezpieczeństwo, ma też swoje ograniczenia:
- Dodatkowe formalności – umowa wymaga wizyty u notariusza, zebrania oświadczeń i zgłoszenia do urzędu skarbowego.
- Koszty notarialne – sporządzenie aktu notarialnego (oświadczenia o poddaniu się egzekucji) kosztuje zwykle od 200 do 300 zł. Koszty te najczęściej ponosi najemca.
- Tylko dla osób prywatnych – nie można skorzystać z tej formy, jeśli właścicielem mieszkania jest firma.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
🔹 Czy najem okazjonalny można zawrzeć na czas nieoznaczony?
Nie, umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko na czas określony, maksymalnie na 10 lat.
🔹 Kto ponosi koszty notariusza przy najmie okazjonalnym?
Zazwyczaj koszty podpisania oświadczenia u notariusza pokrywa najemca, ale strony mogą ustalić inaczej.
🔹 Czy właściciel musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego?
Tak, w ciągu 14 dni od podpisania umowy właściciel ma obowiązek zgłosić ją do urzędu skarbowego.
🔹 Czy można wynająć mieszkanie okazjonalnie, jeśli właściciel to firma?
Nie, najem okazjonalny dotyczy tylko osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem.
🔹 Czy można rozwiązać umowę najmu okazjonalnego przed terminem?
Tak, ale warunki wypowiedzenia powinny być określone w umowie.
Masz dodatkowe pytania? Chętnie pomogę! 😊 Skontaktuj się ze mną, jeśli potrzebujesz pomocy w wynajmie nieruchomości.